经济学家管清友：2021年买房的家庭，可能会遭遇

大家好，我是关庆友。

这一节，我们要说一个大家比较关心的问题。未来10年，哪些城市仍然值得投资。

1.如何判断一个城市是否值得投资？

1.政策因素

一是国家宏观调控政策。无论是财政、税收还是土地政策，现在都比较吃紧。

其次，城市的监管政策。在一些城市，房价调控政策比国家层面更为严格。

比如2020年疫情之后，深圳、宁波、杭州的房价都出现了大幅上涨，进而引发了政府的严厉调控。

从中央到地方，房地产业已形成共识使房地产去金融化，挤出原有房地产吸收的过剩资源。

而且，从供给侧结构性改革的角度来看，只有解决了房地产这个最大的结构性问题，才能在相当程度上缓解我国的结构性问题。

2.城市因素

其实这个是有共识的，只是几个因素而已。

①城市发展前景

城市发展前景，简单来说就是城市经济如何，未来是否有希望。

比如东北有一些收缩城市，人口净流出量大，工业基础相对薄弱。有些是资源枯竭型城市，需要谨慎投资。

②人口和工业的集中度

工业和人口也是比较重要的指标。

一些城市是交通节点，或受益于某些国家和区域战略。他们的人口是净流入，他们的产业也在升级。这样的城市具有投资价值。

③街区划分

每个人生活在不同的城市，有一线、四线、五线，有投资房地产的需求。

四五线城市没有投资价值？

也不是。

正如我在上一课中提到的，未来的房地产行业实际上是两个分裂。

从国情来看，区域分化非常严重；从特定区域来看，区域分化非常严重。

比如一个四五线城市，虽然是人口净流出的城市，但也有核心区位、核心商圈、相对较好的工业园区。

这些领域是投资的首要考虑领域。

当然，我们也需要考虑当地的限购政策。

从宏观上看，整个房地产行业周期已经反转，进入新的周期。具体领域需要具体分析。

2.未来10年哪些城市值得投资？

我认为以下几类值得投资：

1.超一线城市

从投资前景看，仍有投资价值，但房价涨幅有所放缓。

近20年涨多跌少，未来可能跌多跌少。

基于这种情况，具体的投资方法很重要。急于变现，增加杠杆投资。资金还是充足的，资金成本也不高，所以打算长期持有。

不同的投资方式会产生不同的投资结果。

放眼全球，北京、上海、广州、深圳等超一线城市以100年为周期，从200年周期的房价走向来看，总体上还是有缓慢上升的趋势。

比如香港1992年亚洲金融危机后，房价大幅波动，很多名人都在炒房炒房。然而，目前香港的房价已经恢复到金融危机前的水平，甚至超过了。

因此，从相对较长的历史跨度来看，大城市的房价水平普遍稳步上升，这是一个国际法。

2.新一线城市

新一线城市其实是我们自己造的一个词。

2018年，我们发布了一份报告，结果引发了广泛的讨论。很多城市都特别高兴，因为我们把它归类为新一线城市，并在自己的官方媒体上报道了这一事件。

当时我们根据GDP、人均GDP、专利申报数量，包括城市交通水平、地理位置、享受国家战略、区域战略等维度划分。

中国大约有20个城市可以纳入新一线城市，如郑州、合肥、长沙、南京、苏州等。

这些新的一线城市未来确实有可能对一线城市产生影响。也就是说，它们的经济规模、经济总量和人口都可以达到与北京、上海、广州和深圳相近的水平。

从长远来看，这些城市的投资价值问题不大。只是我们在做具体投资的时候，一定要注意自己的小房地产周期。

比如南京和苏州的房地产周期不同，苏州和长沙就不同。

尤其是长沙和重庆这两个城市，房地产市场非常有特色，这与其地方政府这几年的治理思路有很大关系。

总体来看，这两个城市的房价涨幅不大，但经济总量、经济规模和城市竞争力都表现不错。

西安也是一个很有趣的城市。西安的房价这两年总体上没有下跌，过去一年有明显的上涨。

总的来说，我觉得和新一线城市差不多，基本都是省 省会城市和特别重要的经济城市在中国大约有20-30个，其房价具有支撑作用。

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