经济学家看投资：买房不如买它

中央视主持人白岩松曾经说过，当房价超过3万、4万的时候，再怎么涨，都与普通人无关，反正也买不起。

2021年以来，一线城市房价普遍上涨。中国社科院数据显示，年初广州房价中位数突破3万。在白岩松看来，四个一线城市的房子跟普通人相比，根本不算什么。关系。

这是个悲伤的消息，但换言之，未来能不能脱离普通人的房价？

这个问题的探索会涉及一个话题，那就是房子是投资产品吗？从经验来看，房屋多以投资品的形式存在。不过，据中国人民大学副校长、中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓秋介绍，房价已经达到了十多年。达到如此高的水平，令人担忧。

吴晓秋坚信，随着房地产和资本市场的逐步完善和成熟，房地产将回归消费品本身，资本市场也将承担更多的财富管理功能。

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证券化资产会取代房屋吗？

目前，很多人担心中国会出现比较严重的通货膨胀。吴小秋认为，要让这种货币的购买力有一个好的蓄水池，这就是资本市场。

“房地产另类投资产品的大方向是金融资产??证券化，这是一个大趋势。”他认为，如果未来人们开始投资证券化金融资产，就会吸收过度货币对价格的影响，未来资本市场会发展的很好。

“在城市化初期，因为一些人意识到这种类型的房地产会大幅升值，很多人会把它当作一种投资产品，从而刺激了这个市场的需求。”吴小秋认为，在成熟市场国家，应该说房地产更多是这样的消费产品，不应过多地考虑投资产品。

资本市场的发展非常重要的一个原因是为投资者提供越来越高收入水平的与其风险承受能力相匹配的生产组合。这是资本发展中非常重要的作用，而这种作用也会有效地改善一个国家的金融功能。

吴晓秋认为，我国早期的金融功能主要集中在融资功能上。我们的金融体系必须过渡到融资和财富管理并重的时代。财富管理将变得非常重要，这意味着在这个市场上所有的产品，无论是股票、债券还是债务，都是有效的金融资产，这个时代会慢慢到来。

目前，资本市场正在实施注册制改革，包括科创板的设立和创业板的充实。这是由于其逻辑原因：在宏观层面，要应对全球经济形势走弱和我国一些高新技术领域的先天不足，社会资本需要通过这些高新技术领域进入。制度变迁规划和推动高新技术企业发展。

更重要的是，注册制主要是为了改变原有的发证制度。原来的发行制度不是由市场决定哪些公司可以上市。注册制主要从发行制度层面解决两个问题。一是通过市场平台的市场机制解决企业定价问题，解决企业定价问题，真正解决市场增长问题，使其回归财富管理功能。

此外，我国首批9只公募REITS已于近日开始发售。虽然向公众开放的股份并不多，但试点后，公募REITS有望迎来更大更快速的发展。它是中国除股票、债务和储蓄之外非常重要的投资品类，特别适合安全投资者。

总之，投资者将进入理性时代，关注流动性，同时关注收益与风险的平衡。这个时代正在临近。

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房子是投资产品吗？

对于很多人来说，房子是否是投资产品似乎并不是一个值得深入讨论的问题。毕竟，过去房价大幅上涨已经成为既定事实。既然如此，何必在这个时候费心去探究这个问题呢？

在回答这个问题之前，我们先做一个测试：你觉得北京四环边上的单价10万元/平方米的房子能投资吗？

很多人都有自己的看法，但吴小秋很确定这不是投资。如果是自住还好，但作为投资产品，这样的标的其实一文不值。

投资的本质是在未来获得更多的现金流。它有两个先决条件。一是房子可以持续升值，二是可以随时变现。这两点目前都非常存在。不确定。

在吴小秋看来，一个投资产品最重要的不是收益，不是预期收益，而是流动性。当然，当资产的流动性不够时，资产配置就很重要。大危机的风险，虽然房地产明显，但其流动性不足。

《如果你想卖房子，往往一年后都卖不出去，很麻烦。同样的价值，投资本钱，五百万就好了，一个十万好，你的流动性很好，可以很快变现。”

其实现在证明房子是否是投资产品很重要，因为宏观环境对应到房地产行业已经发生了。翻天覆地的变化可以说与过去三十年完全不同。

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